あなたが知らない金融の世界（3/4）

こんにちは、ケン藤田です。

前々回から全4回にわたって、
『あなたが知らない金融の世界』
というテーマで、

日本人の一般投資家が知らない
世界基準の金融の常識を解説しています。

第1回、第2回のブログでは、

「なぜ日本は世界基準で見ると投資後進国なのか？」
「世界の富裕層が活用する私募投資の特徴」

というテーマでお届けしました。

まだお読みでない方は、
是非そちらの記事もお読みください。

第3回となる今回は、

「実際に富裕層が投資している案件」

というテーマについて解説します。

ところで、現在は株高の状況ですから、

果たして、今から株式投資を始めても利益を出せるのか？
そもそも、今後も株価が上がり続けるのか？

そんな疑問や不安をお持ちの方も
きっと少なくないでしょう。

実際に私も株式への投資はしておりますが、
それらがこのまま値上がりし続けるとは、
決して考えておりません。

そこで大切になってくるのは、
株価の下落フェーズがいつか来ることを見越した

「どのタイミングでも利益を出せるポートフォリオ」

の構築です。

これまでに紹介してきた
『私募投資』という仕組みで、

実際に私が投資を行なってきた中から
「年10%前後の確定利回りを得られる」
そんな投資案件を実例として紹介します。

その案件というのが、

「不動産開発事業に対する貸付や投資を行い、
年10%前後の確定利回りを得る」

というものです。

米国や英国では半世紀以上の歴史がある投資案件ですが、
年利10%という数字は決して高すぎる水準ではありません。

私も過去に、
2年半で43%のリターンを得た経験もあります。
（実際は為替差益を含むと50%を超えるリターンでした）

ちなみに、この案件への投資方式としては、

・固定リターンで年10%前後の貸付を行う方式
（毎年配当を受け取り、満期時に元金が100%で返ってくる）

・共同出資で得た利益をシェアする方式
（元金欠損リスク有。私が上記のリターンを得たのはこちらの方式です）

などがあります。

また、前回の記事で紹介したように、
投資の形態によっては、参加者に一定の金融資産の保有や、
最小投資単位のハードルが求められるケースもあります。

日本にも一見同じように見えるスキームで、
「共同大家で年5~10%の高利回り」を謳いながら、
実態がなく問題になった案件がありますが、海外では事情が違います。

違いを理解することで、偽物に騙されなくなりますので、
しっかりと以下のポイントをおさえておきましょう。

ポイント①資金の調達コスト・手間の違い

日本でなぜこのような投資案件が存在しないのか？
一番の理由は金利の安さと融資の受けやすさです。

私は日本の銀行から融資を受ける機会が多いのですが、
中小企業が行う事業用の借入でも金利は高くて年1.0〜1.5%
融資金額も会社の利益や純資産の10倍以上を借りることも可能です。

一方で、海外の場合は事業用借入の金利は年10%を超えます。

日本では物件購入や開発の計画段階でも融資を受けられますが、
海外では各種許認可の取得後でなければ融資の申請を行えません。
（認可の取得難易度も日本とは比べものにならないほど高い）

他にも、審査期間も日本よりも倍以上かかるなどの制約があり、
事業主サイドは、事業のスピードを上げるためにも、
銀行ではなく一般投資家たちから資金調達を行う文化があります。

ポイント②資金の用途・収益性の違い

「投資金額から生み出した収益の一部を投資家に還元する」
これが投資の大原則です。

不動産への投資から得られる収益の種類は、

a)賃料収入
b)物件価格上昇
c)リノベーションなどで付加価値を上げて転売
d)問題のある物件を安く仕入れ高く転売

aとbが個人投資家に馴染みのある収入の得方で、
cとdがプロ(業者)向けです。

せっかくなので、各収益の種類について解説していくと、

a)は最も手堅く、
個人で現物不動産を買う場合には最も期待すべき部分です。
とにかく賃料収入で赤字の物件は避ける。
その他の部分には大きな期待はせず、
おまけ程度に考えるのが良いでしょう。

b)は相場次第なので、過剰に期待しない方が安全です。
「値上がりに期待をして無理な投資を行い失敗する」
バブル崩壊やリーマンショックなどは過去に何度も起きました。

c)とd)は素人が実施することは難しいですが、
安く仕入れ付加価値を上げる体制やノウハウがあれば、
効率よく高収益を出せて、かつ利益も読みやすい方法です。
またa)やb)に比べて短期間の投資で利益を得ることができます。

このc)とd)、2つの方法で収益を得るための開発資金を、
貸金での調達や共同出資での利益シェアなどで、
一般投資家から調達しているのです。

いかに良い物件を安く仕入れられるか、
リノベーションなどで付加価値を上げられるか、

結果としてどれだけの利益（ROI）を出した実績があるか。
そこが不動産ディベロッパーの腕の見せ所です。

一方で、日本で過去問題になった投資案件などは、
家賃収入と価格上昇をベースに収益想定を行っていたため、

たとえ不動産のプロでなくとも、
「どうやっても投資配当以上の収益は見込めない」
ということが一目瞭然であり、問題になっても驚きはありませんでした。

事業運営収益＞調達(投資配当)コスト＋事業運営コスト

という構造になっているかを
よく確認する必要があります。

ポイント③投資家の権利保護や担保性

日本で問題を起こした投資会社では、
「不動産の運用目的で集めたお金を
社長の個人の借金返済に充てる」
という非常識な事態が起きていました。

そのようなリスクを回避するためには、

投資家側としては自分の資金が

・保護されているか
・適切に運用されているか

この2点を気にする必要があります。

・監査法人などに外部監査を任せている
・資産の管理を信託など外部機関に委託する
・不動産担保を供託している（貸付型の場合）
・各国の金商法の規制下で運営（案件規模による）

「私的な資金用途に使えない仕組みがあるか」
「万が一の事業失敗などの事態が起きても、
元金を保全する仕組みがあるか」

このような仕組みがあるか必ず確認してください。

「一般投資家が資産形成の手段として取り組む対象は、
私募であったとしても保全の仕組みが整ったものに限る。」

この投資ルールを徹底することを推奨します。

いかがだったでしょうか？
文字数の都合で、ここでは紹介しきれませんでしたが、

・日本とは比較にならない保険
・担保性もある事業投資
・プライベートバンク
・ヘッジファンド
・現物不動産
・現物資産

など富裕層が投資を行う他の商品も、
また別の機会に紹介できればと思います。

最終回となる第4回は、

「世界の富裕層はどんな投資環境を活用するのか？」

というテーマで
今回のシリーズを総括していきます。

楽しみにお待ちください。

今回の記事も、あなたの資産形成のヒントになれば幸いです。

世界の経済的成功者たちから教わり身につけた資産構築の常識を
今後も発信しますので、これからもどうぞよろしくお願いいたします。

それでは、また。

ケン藤田